По сути, Пермь по стоимости квартир находится примерно в одном ценовом диапазоне с такими городами, как Красноярск и Казань. Правда, если у нас рост цен в минувшем году составил 9,9 процента (столько же – в Москве), то в Казани – 22,8. С чем это связано?
По мнению начальника аналитического отдела ОАО «Камская долина» Эльвиры Епишиной:
­ Это говорит о том, что в Казани, так же, как и в Уфе, цены на жилье во время кризиса упали не настолько, сколько в Перми. Запас прочности оказался у них выше из­за того, что там хорошо работают федеральные и республиканские жилищные программы, и за счет бюджетных средств приобретается больший объем жилья, чем у нас. Мы, в общем­то, за кризисный период попали в пятерку городов­аутсайдеров по снижению цен ­ вместе с Омском, Красноярском и Челябинском.
В чем еще отличие текущего развития рынка жилья? До кризиса цены начинали расти быстрее в городах с более высоким уровнем развития рынка ­ это Москва, Санкт-­Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Самара, Нижний Новгород, Ростов-­на- ­Дону, затем их «догоняли» другие города. А сейчас итоги 2010 и 2011 годов показывают, что все мы находимся в посткризисном состоянии, и сколько еще продлится этот период, покажет именно 2012 год. Вообще все аналитики говорят сейчас о неопределенности: события далее могут развиваться по абсолютно противоположным сценариям, всё будет зависеть от дальнейшего сценария развития нового витка мирового экономического кризиса, который уже проявил себя и в США, и в ряде европейских стран. Но повторения того падения цен в Перми, какое мы наблюдали в 2008­2009 годах – до 30 процентов ­ мы не прогнозируем. По одному сценарию возможна коррекция в сторону снижения – до 5­-7 процентов в этом году, по другому, при сохранении того баланса спроса и предложения, который сложился в течение прошлых двух лет, цены могут и удержаться.
Заглянем далее в таблицу средних цен предложения на жилье в крупнейших городах России. Меньше всего средние цены выросли в Московской области – 2,9 процента, в Самаре ­ 3,3, Нижнем Новгороде – 3,6 процента. По сравнению с нами цены в кризисные годы на этих территориях падали меньше, а сейчас темпы роста цен также ниже. Почему это происходит? У каждого региона есть свой набор факторов, которые влияют на цены ­ административных, экономических, социальных и некоторых других, они и способствуют «движению» спроса и предложения то вниз, то вверх, а значит и различной динамике цен.
Положительный момент в сегодняшнем развитии рынка жилья: во всех регионах, в том числе и в Перми, начинает «оттаивать» жилищное строительство – о новостройках мы расскажем в одном из ближайших номеров «Капитала». Кстати, по сравнению с другими регионами, в Перми не так уж много было заморожено объектов. Однако все познается в сравнении. К примеру, в Омске были заморожены в большинстве своем новостройки эконом­класса. А вот в Перми жилье такого класса строилось, зато приостановилось строительство жилья более высокого уровня.
По словам Эльвиры Епишиной:
­ -Жилье более высоких классов пока востребовано в столицах и в крупнейших городах, представляющих собой так называемые центры федеральных округов (там строится гораздо больше жилья и проекты разнообразнее: от эконом­класса до элитного). А в Перми элитного жилья практически нет в связи с отсутствием устойчивого спроса на него. Поэтому, не заглядываясь на элитные проекты в Москве, мы вполне можем стремиться к уровню жизни населения Екатеринбурга, Казани и Уфы. Нас же сравнивают с теми городами, которые с нами наиболее близки по уровню социально­экономического развития ­ это Красноярск, Омск, Челябинск. Хотя если сравнивать Пермь, например, с Омском или Красноярском ­ у нас более разнообразные индивидуальные жилищные проекты, потому что у пермяков выше уровень требований к предлагаемому жилью.
Еще интересно посмотреть сравнительную картинку нашего рынка жилья с тюменским. В Тюмени цена квадратного метра близка к пермской. Но покупательная способность у них выше. Строят они в 2,5­3 раза больше, чем мы: еще до кризиса у них вводилось 1,2 квадратного метра на человека в год, в Перми этот показатель в тот же период составил только 0,52. При этом средняя цена предложения в Тюмени упала на 18­-20 процентов, что опять же меньше, чем у нас. Причины: чем выше уровень покупательной способности, тем меньше падает рынок при сравнительно высоких строительных объемах. Таким образом, тюменский рынок способен поглощать гораздо больше жилых площадей, чем наш.
Возвращаясь к причинам роста цен в Перми в прошлом году. Увеличению цен, как было сказано выше, способствовал устойчивый спрос на малоформатное жилье. Другая немаловажная причина подобного роста ­ дефицит предложения более качественного жилья в общей структуре предложения. Если количество предложений на вторичном рынке доходило до кризиса до 6,5 тысячи в месяц, то сейчас – лишь 2,2 тысячи единиц, то есть рынок упал почти в три раза. Причем сейчас предлагается в основном старое жилье, а люди уже хотят жить пусть в небольшой квартире, но в более новом доме. Поэтому цены на жилье улучшенной планировки (застройки 2000-­х годов) или на новое жилье растут быстрее, чем на жилье, относящееся к старому жилищному фонду, что, в свою очередь, сказывается на росте средней цены предложения.
Инвестиционный спрос на квартиры, по наблюдениям клиентской базы строительной группы «Камская долина», вырос с 5­-6 процентов в 2010 году до 14 процентов в 2011 году. Такой рост связан опять же с неопределенностью на рынке: как поведут себя доллар и евро завтра, пока непонятно, фондовый рынок падает, получается, что недвижимость – самый надежный актив. Инвесторы приобретают у застройщиков, тех, которым доверяют, жилье еще на начальной или средней стадиях строительства, после чего продают его по более высокой цене. Правда, учитывая ту же неопределенность на рынке, инвесторы сегодня предпочитают сдавать жилье в аренду, нежели перепродавать его. Впрочем, даже когда инвестиционный спрос на квартиры достигал 40 процентов, а это было до кризиса, никакого выброса жилья на рынок, что могло его обрушить, и что предрекали некоторые эксперты, не случилось.
Эльвира Епишина считает:
­ -В первом полугодии 2012 года на рынке недвижимости вряд ли стоит ожидать резких подвижек. Возможен небольшой рост цен на квартиры – в пределах 1 процента в месяц. Хотя все­таки более высока вероятность, что цены замрут на месте. Второе же полугодие напрямую зависит от того, каким будет первое. От тех же выборов, к примеру. Все политические и экономические изменения, которые произойдут в 2012 году, безусловно, повлияют на дальнейшее развитие строительного комплекса, а значит, и на рынок недвижимости.